Umowę najmu lokalu regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Poprzez zawarcie umowy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do użytkowania lokal na czas określony lub nieokreślony. Najemca natomiast zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu ustalonego czynszu. Jeżeli „najemca” nie płaci czynszu, umowa taka w świetle prawa uznawana jest za umowę użyczenia, a nie umowę najmu.
Wynajmujący nie musi być równocześnie właścicielem lokalu użytkowego – może być jego dzierżawcą lub najemcą. W przypadku najmu krótkoterminowego – do 1 roku – nie ma obowiązku sporządzania umowy najmu lokalu w formie pisemnej. Jest to jednak ogólnie zalecane, jeżeli chcemy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, niezależnie od tego czy zamierzamy oddać lokal do użytkowania jako wynajmujący, czy korzystać z lokalu jako najemca. Odpowiednie doprecyzowanie niezbędnych szczegółów może pomóc uniknąć w przyszłości konfliktów pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Jak napisać umowę najmu lokalu?
Umowa najmu lokalu, podobnie jak w przypadku umowy najmu mieszkania powinna zawierać określone elementy. Nieodzowne będzie zatem umieszczenie w niej danych, takich jak:
- miejsce i data zawarcia umowy,
- określenie stron umowy i ich danych osobowych,
- szczegółowe określenie wynajmowanego lokalu (wraz z opisem stanu technicznego i prawnego, jego powierzchni, adresu itp.),
- czas trwania umowy,
- wysokość czynszu i innych opłat, wraz ze sposobem i terminem płatności,
- warunki wypowiedzenia,
- inne prawa i obowiązki stron umowy,
- podpisy stron.
Można również określić w umowie wysokość ewentualnych kar umownych za naruszanie umowy. Dobrym rozwiązaniem jest też zawarcie w umowie najmu szczegółowych wytycznych co do sposobu korzystania przez najemcę z lokalu. W umowie powinno znaleźć się wyraźne sprecyzowanie, czy np. najemca może podnająć użytkowany lokal innej osobie, czy wolno mu dokonywać zmian w funkcjonowaniu lub przeznaczeniu wynajmowanej przez siebie powierzchni itp.
Jakie przepisy stosować do umowy najmu lokalu?
W przeciwieństwie do umowy najmu lokalu mieszkalnego, w przypadku wynajmu lokalu użytkowego zastosowanie mają głównie przepisy Kodeksu cywilnego. Nie musimy tu brać pod uwagę ustawy o ochronie praw lokatorów.
Umowa najmu lokalu, który przeznaczony jest do prowadzenia działalności gospodarczej daje większą swobodę w formułowaniu ustaleń i zapisów, niż ma to miejsce w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego. Strony mają tu możliwość samodzielnego ustalania wzajemnych praw i obowiązków, bez konieczności ścisłego trzymania się bezwzględnie obowiązujących przepisów, ponieważ jest ich stosunkowo niewiele w porównaniu do przepisów, które regulują umowę najmu mieszkania.
Najemcy i wynajmujący muszą jednak pamiętać, że Kodeks cywilny zawiera:
- przepisy obowiązujące bezwzględnie – czyli takie, których nie można zmieniać (np. zakaz stosowania kar umownych za opóźnienie w płatności czynszu – można stosować tylko odsetki za opóźnienie),
- przepisy semiimperatywne, które umowa najmu lokalu może zmieniać tylko w jednym kierunku, czyli najczęściej na korzyść najemcy,
- przepisy dyspozytywne, które strony umowy mogą zmieniać w zasadzie dowolnie w umowie.
Najważniejsze jest określenie, które z przepisów Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do umowy najmu lokalu użytkowego. Warto skonsultować umowę z prawnikiem przed jej zawarciem, ponieważ w przypadku tego rodzaju najmu, prawo w dużo mniejszym stopniu chroni najemcę.
